White Berg TFI S.A.

Kluczowe wnioski

Polski rynek budowlany wchodzi w nową fazę wzrostu napędzaną przede wszystkim inwestycjami infrastrukturalnymi, energetycznymi, kolejowymi oraz projektami finansowanymi ze środków publicznych i unijnych. Największym wyzwaniem pozostają niekorzystne trendy demograficzne, ograniczona dostępność pracowników oraz presja kosztowa. Jednocześnie portfele zamówień największych wykonawców osiągają rekordowe poziomy, co wskazuje na wysoką aktywność inwestycyjną w najbliższych latach.

1. Perspektywy rynku budowlanego

Rynek będzie wspierany przez środki unijne (FEnIKS, KPO), programy infrastrukturalne, wydatki obronne oraz inwestycje energetyczne i transportowe.

Kluczowym motorem wzrostu w latach 2027-2033 będzie budownictwo inżynieryjne: drogi, kolej, energetyka, sieci przesyłowe oraz gospodarka wodna.

Budownictwo kubaturowe będzie rozwijać się bardziej selektywnie, z największą aktywnością w mieszkaniówce, logistyce, ochronie zdrowia i wybranych segmentach hotelowych.

2. Sytuacja demograficzna i rynek pracy

Liczba mieszkańców Polski ma spaść z ok. 37,2 mln w 2026 r. do 36,6 mln w 2033 r.

Populacja w wieku produkcyjnym zmniejszy się z ok. 21,6 mln do 21,2 mln osób, utrzymując udział na poziomie ok. 58%.

Deficyt pracowników budowlanych pozostanie jedną z głównych barier rozwoju sektora, zwiększając presję płacową i ryzyko wzrostu kosztów wykonawstwa.

3. Kondycja wykonawców

Łączny portfel zamówień 22 największych grup budowlanych wzrośnie według prognoz do około 101 mld zł w 2026 r. i 108 mld zł w 2027 r., osiągając historyczne maksima.

Największymi beneficjentami nowej fali inwestycji będą liderzy rynku infrastrukturalnego, posiadający kompetencje w obszarze transportu, energetyki i obronności.

4. Rynek mieszkaniowy

• Czynniki wspierające

Obniżki stóp procentowych w 2025-2026 poprawiły zdolność kredytową gospodarstw domowych.
Wzrost realnych wynagrodzeń oraz stabilizacja inflacji wspierają popyt mieszkaniowy.
Polska nadal posiada strukturalny deficyt mieszkań względem średniej europejskiej.

• Czynniki ryzyka

Negatywne trendy demograficzne.
Wysokie ceny gruntów, materiałów i wykonawstwa.
Niedobór pracowników.
Niepewność geopolityczna i gospodarcza.

Wniosek: perspektywy rynku mieszkaniowego pozostają umiarkowanie pozytywne, jednak wzrost będzie bardziej stabilny niż dynamiczny.

5. Najatrakcyjniejsze segmenty wzrostu

• Infrastruktura transportowa

Program CPK (obecnie Port Polska) pozostaje jednym z największych projektów infrastrukturalnych kraju.
Trwają przygotowania i kontraktacja kolejnych elementów lotniska, infrastruktury kolejowej i drogowej.

• Kolej

Modernizacja sieci kolejowej oraz rozwój Kolei Dużych Prędkości będą jednymi z najważniejszych źródeł nowych kontraktów dekady.

• Energetyka

Dynamicznie rosnąć będą inwestycje w sieci przesyłowe, OZE, magazyny energii oraz projekty związane z transformacją energetyczną.

• Gospodarka wodna

Wartość segmentu budowli wodnych może wzrosnąć z ok. 1,7 mld zł w 2026 r. do ponad 4 mld zł na początku następnej dekady.

6. Budynki użyteczności publicznej

Po spadku w 2024 r. segment powrócił do wzrostu i osiągnął wartość blisko 11 mld zł w 2025 r.

W latach 2027-2028 oczekiwana jest stabilizacja na poziomie 11-12 mld zł, a następnie stopniowy wzrost do ok. 13 mld zł pod koniec dekady.

Największy potencjał rozwoju mają inwestycje medyczne finansowane częściowo ze środków KPO.

7. Trendy kosztowe

Utrzymuje się ryzyko wzrostu kosztów materiałów budowlanych i usług wykonawczych.

Rosnące wynagrodzenia specjalistów budowlanych potwierdzają długoterminową presję kosztową oraz niedobory kadrowe.

Rekomendacje dla zarządów i inwestorów.

Priorytetowo traktować segment infrastrukturalny, szczególnie kolej, energetykę i projekty publiczne.

Budować kompetencje w obszarach transformacji energetycznej i ESG, które będą generowały największe nakłady inwestycyjne.

Zabezpieczać zasoby kadrowe oraz łańcuch dostaw, ponieważ będą one kluczowym ograniczeniem realizacji kontraktów.

Monitorować projekty CPK/Port Polska oraz inwestycje MON, będące źródłem wieloletniego portfela zamówień.

W mieszkaniówce koncentrować się na projektach w największych aglomeracjach, gdzie popyt pozostanie najbardziej odporny na zmiany demograficzne.

Konkluzja

Perspektywa dla polskiego rynku budowlanego na lata 2026-2033 jest pozytywna, z wyraźnym przesunięciem środka ciężkości z tradycyjnego budownictwa mieszkaniowego w stronę infrastruktury, kolei, energetyki, obronności oraz projektów publicznych. Rekordowe portfele zamówień wykonawców wskazują na silny pipeline inwestycyjny, choć sektor będzie musiał mierzyć się z wyzwaniami demograficznymi, kosztowymi i kadrowymi
 

Lipiec 2026 był jednym z najlepszych miesięcy sprzedażowych na rynku nowych mieszkań w Polsce, jednak podaż nadal przewyższała liczbę sprzedanych lokali. Mimo wzrostu popytu ceny mieszkań pozostają stabilne.

Najważniejsze wnioski

• Na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych sprzedano w lipcu około 4,4 tys. nowych mieszkań, co było drugim najlepszym wynikiem w 2026 roku.
• Sprzedaż była o około 36% wyższa niż rok wcześniej.
• Średnia cena mieszkań z 7 głównych rynków wyniosła 16 117 zł/m², czyli tylko o 0,2% więcej niż w czerwcu oraz o 2,3% więcej od początku roku.
• Poprawa sprzedaży nie przełożyła się na istotny wzrost cen. Rynek pozostaje w fazie stabilizacji.

Najbardziej aktywne rynki

• Poznań zanotował najsilniejsze odbicie sprzedaży, ponad dwukrotnie względem czerwca.
• Znaczące wzrosty sprzedaży odnotowano również w Trójmieście i Katowicach (blisko +50% miesiąc do miesiąca).
• Słabsze wyniki wystąpiły w Warszawie i Krakowie, gdzie sprzedaż spadła.

Podaż nadal bardzo wysoka

• Do sprzedaży trafiło około 4,6 tys. nowych mieszkań, czyli nieco więcej niż zostało sprzedanych.
• Najwięcej nowych lokali wprowadzono w Warszawie (1,5 tys.) i Trójmieście (1,2 tys.).
• Na koniec lipca oferta obejmowała blisko 70 tys. mieszkań.
• Coraz większy udział mają mieszkania gotowe do odbioru (25,6% całej oferty), co wzmacnia pozycję negocjacyjną kupujących.

Sytuacja cenowa

• W ujęciu miesięcznym zmiany cen w większości miast mieściły się w przedziale od -1% do +1%.
• Największy wzrost średniej ceny odnotowano w Katowicach (+1,1%), głównie z powodu zmian struktury oferty.
• Od końca 2025 roku:
  • Wrocław: +4,8%
  • Warszawa: +3,3%
  • Łódź: -2,0%

Perspektywy rynku

Eksperci wskazują, że:

• wysoka podaż mieszkań ogranicza możliwość szybkiego wzrostu cen,
• kupujący mają szeroki wybór i większe możliwości negocjacji,
• deweloperzy koncentrują się bardziej na utrzymaniu sprzedaży niż na podnoszeniu cen,
• pojedynczy bardzo dobry miesiąc sprzedaży nie powinien wywołać fali podwyżek cen mieszkań.

Wniosek

Rynek mieszkaniowy w Polsce w lipcu 2026 wyraźnie się ożywił po stronie sprzedaży, ale nadal pozostaje rynkiem kupującego. Duża oferta mieszkań, szczególnie gotowych do odbioru, skutecznie ogranicza presję na wzrost cen. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe miesiące jest dalsza stabilizacja cen przy umiarkowanie rosnącej sprzedaży.

Źródło danych: tabelaofert.pl

Informujemy, że z dniem 8 sierpnia 2026 r. White Berg Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie przejęło zarządzanie funduszem Polaris FIZ.

W najnowszym materiale przygotowanym przez Michała Pająka Dyrektora Departamentu Funduszy Nieruchomości w White Berg TFI S.A. przyglądamy się rekordowym wzrostom aktywów funduszy i temu, jak przekładają się one na rynek nieruchomości.

Sprawdź kompletne opracowanie w załączonym materiale!