White Berg TFI S.A.

Na podstawie opublikowanych danych analityków tabelaofert.pl z września można stwierdzić, że okres wakacyjny nie przyniósł typowego spowolnienia na rynku nowych mieszkań. Na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice) w lipcu i sierpniu sprzedano łącznie 8,6 tys. lokali, ceny ofertowe pozostały stabilne, a oferta przestała rosnąć. Ożywienie nastąpiło bez wsparcia ze strony polityki pieniężnej: stopa referencyjna NBP od marca wynosi 3,75%, a oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych lekko wzrosło, do 6,10% w lipcu.

Najważniejsze wnioski

Wakacyjna sprzedaż na wysokim poziomie: w lipcu sprzedano ok. 4,4 tys. mieszkań, a w sierpniu ok. 4,2 tys., wobec ok. 3,65 tys. w czerwcu. W przeliczeniu na dzień roboczy sierpień (210 transakcji dziennie) był drugim najlepszym miesiącem roku, ustępując jedynie styczniowi (225).

III kwartał najpewniej nie będzie słabszy od II: aby wynik sprzedażowy III kwartału zrównał się z II kwartałem, we wrześniu wystarczy sprzedaż ok. 3,0 tys. mieszkań. To mniej niż w najsłabszym miesiącu tego roku (luty, ok. 3,3 tys.).

Sprzedaż wyprzedziła podaż: w wakacje wprowadzono do sprzedaży 7,8 tys. nowych mieszkań przy 8,6 tys. sprzedanych. Na koniec sierpnia w ofercie pozostawało 69,3 tys. lokali, o 0,5% mniej niż na koniec II kwartału i o 2,5% mniej niż na koniec 2025 r.

Gotowe mieszkania sprzedają się najlepiej w tym roku: w sierpniu stanowiły 36,7% sprzedaży. Jednocześnie ich liczba w ofercie wzrosła do ok. 18 tys., a udział w ofercie do 26,1% (w styczniu 22,5%). Co czwarte dostępne mieszkanie znajduje się w zakończonej inwestycji.

Ceny niemal bez zmian: średnia cena ofertowa na siedmiu rynkach wyniosła 16,2 tys. zł/m², o 0,7% więcej niż w lipcu i o 3,0% więcej niż w grudniu 2025 r. Najmocniej w ujęciu miesięcznym podrożała Łódź (+1,8%; w segmencie popularnym +3,6%), a następnie Kraków (+1,2%). W Warszawie średnia cena spadła o 0,5%, ale mediana wzrosła o 0,1%, co wskazuje raczej na zmianę struktury oferty niż na obniżki. Od początku roku najwięcej zyskał Wrocław (+5,4%), a w Łodzi i Katowicach ceny pozostały na poziomie z grudnia.
Deweloperzy optymistyczni co do sprzedaży, ostrożni co do cen: Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży wzrósł do 0,53 (57,5% firm oczekuje wzrostu sprzedaży, 4,7% spadku), podczas gdy Indeks Zmiany Cen Mieszkań wynosi 0,13. Stabilizację cen zakłada 73,8% deweloperów, wzrostu oczekuje 19,3%, spadku 6,0%.

Kupujący spodziewają się podwyżek: według badania IBRIS dla tabelaofert.pl w sierpniu 51% ankietowanych oczekiwało wzrostu cen mieszkań, 22% stabilizacji, a tylko 5% spadków. Oczekiwania klientów są więc wyraźnie wyższe niż oczekiwania samych deweloperów.

Co napędza rynek?

Po pierwsze, wraca odłożony popyt: część klientów czekała na dalszy spadek kosztu kredytu, a gdy warunki finansowania przestały się poprawiać, uznała dalsze czekanie za ryzykowne. Po drugie, obawa przed wzrostem cen skłania część nabywców do przyspieszenia decyzji. Po trzecie, szeroka oferta ułatwia znalezienie mieszkania dopasowanego do potrzeb i budżetu. Po czwarte, silna konkurencja między deweloperami, zwłaszcza w segmencie gotowych lokali, daje kupującym większe możliwości negocjacji. Analitycy tabelaofert.pl zastrzegają, że wakacyjne wyniki nie oznaczają początku hossy, a jedynie powrót części kupujących na rynek.

Perspektywy

Bazowym scenariuszem na jesień pozostaje sprzedaż na poziomie zbliżonym do wakacyjnego lub nieco wyższym przy stabilnych cenach. Ewentualne podwyżki będą miały charakter lokalny i selektywny, a duży zapas gotowych mieszkań będzie hamował presję cenową. Czynnikami ryzyka są brak dalszych obniżek stóp procentowych i lekko rosnący koszt kredytu. Wysoki sierpniowy optymizm deweloperów warto też ocenić w kontekście sezonowości: w sierpniu 2025 r. Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży był jeszcze wyższy (0,63), a jesienią spadł do poziomu 0,30–0,44.
Kluczowy przekaz dla inwestorów
Rynek mieszkaniowy jest w fazie stabilnego ożywienia, a nie boomu. Popyt wrócił, a oferta przestała rosnąć, ale pozostaje na tyle wysoka, że ogranicza presję na wzrost cen. Oznacza to stosunkowo dobre warunki zakupu, w szczególności w segmencie gotowych mieszkań, przy umiarkowanym i silnie zróżnicowanym między miastami potencjale wzrostu cen w krótkim terminie.
Zastrzeżenia
Dane cenowe dotyczą cen ofertowych, a nie transakcyjnych, i obejmują wyłącznie siedem największych rynków. 

Źródło danych: tabelaofert.pl (raport z 16.09.2026; dane NBP; badanie IBRIS)
 

Cieszymy się, że dzięki współpracy z Noble Securities nasze rozwiązania inwestycyjne będą jeszcze szerzej dostępne dla inwestorów.
To kolejny krok w rozwoju sieci dystrybucji White Berg TFI i odpowiedź na rosnące zainteresowanie alternatywnymi rozwiązaniami inwestycyjnymi.

Nasze fundusze są dostępne również w ofercie:

• EVO Dom Maklerski
• IPOPEMA Securities
• IXAM
• Q Securities
• BDM DM

Dziękujemy zespołowi Noble Securities za zaufanie i rozpoczęcie współpracy. Wierzymy, że wspólnie stworzymy jeszcze więcej możliwości dostępu do profesjonalnych rozwiązań inwestycyjnych.
 

Kluczowe wnioski

Polski rynek budowlany wchodzi w nową fazę wzrostu napędzaną przede wszystkim inwestycjami infrastrukturalnymi, energetycznymi, kolejowymi oraz projektami finansowanymi ze środków publicznych i unijnych. Największym wyzwaniem pozostają niekorzystne trendy demograficzne, ograniczona dostępność pracowników oraz presja kosztowa. Jednocześnie portfele zamówień największych wykonawców osiągają rekordowe poziomy, co wskazuje na wysoką aktywność inwestycyjną w najbliższych latach.

1. Perspektywy rynku budowlanego

Rynek będzie wspierany przez środki unijne (FEnIKS, KPO), programy infrastrukturalne, wydatki obronne oraz inwestycje energetyczne i transportowe.

Kluczowym motorem wzrostu w latach 2027-2033 będzie budownictwo inżynieryjne: drogi, kolej, energetyka, sieci przesyłowe oraz gospodarka wodna.

Budownictwo kubaturowe będzie rozwijać się bardziej selektywnie, z największą aktywnością w mieszkaniówce, logistyce, ochronie zdrowia i wybranych segmentach hotelowych.

2. Sytuacja demograficzna i rynek pracy

Liczba mieszkańców Polski ma spaść z ok. 37,2 mln w 2026 r. do 36,6 mln w 2033 r.

Populacja w wieku produkcyjnym zmniejszy się z ok. 21,6 mln do 21,2 mln osób, utrzymując udział na poziomie ok. 58%.

Deficyt pracowników budowlanych pozostanie jedną z głównych barier rozwoju sektora, zwiększając presję płacową i ryzyko wzrostu kosztów wykonawstwa.

3. Kondycja wykonawców

Łączny portfel zamówień 22 największych grup budowlanych wzrośnie według prognoz do około 101 mld zł w 2026 r. i 108 mld zł w 2027 r., osiągając historyczne maksima.

Największymi beneficjentami nowej fali inwestycji będą liderzy rynku infrastrukturalnego, posiadający kompetencje w obszarze transportu, energetyki i obronności.

4. Rynek mieszkaniowy

• Czynniki wspierające

Obniżki stóp procentowych w 2025-2026 poprawiły zdolność kredytową gospodarstw domowych.
Wzrost realnych wynagrodzeń oraz stabilizacja inflacji wspierają popyt mieszkaniowy.
Polska nadal posiada strukturalny deficyt mieszkań względem średniej europejskiej.

• Czynniki ryzyka

Negatywne trendy demograficzne.
Wysokie ceny gruntów, materiałów i wykonawstwa.
Niedobór pracowników.
Niepewność geopolityczna i gospodarcza.

Wniosek: perspektywy rynku mieszkaniowego pozostają umiarkowanie pozytywne, jednak wzrost będzie bardziej stabilny niż dynamiczny.

5. Najatrakcyjniejsze segmenty wzrostu

• Infrastruktura transportowa

Program CPK (obecnie Port Polska) pozostaje jednym z największych projektów infrastrukturalnych kraju.
Trwają przygotowania i kontraktacja kolejnych elementów lotniska, infrastruktury kolejowej i drogowej.

• Kolej

Modernizacja sieci kolejowej oraz rozwój Kolei Dużych Prędkości będą jednymi z najważniejszych źródeł nowych kontraktów dekady.

• Energetyka

Dynamicznie rosnąć będą inwestycje w sieci przesyłowe, OZE, magazyny energii oraz projekty związane z transformacją energetyczną.

• Gospodarka wodna

Wartość segmentu budowli wodnych może wzrosnąć z ok. 1,7 mld zł w 2026 r. do ponad 4 mld zł na początku następnej dekady.

6. Budynki użyteczności publicznej

Po spadku w 2024 r. segment powrócił do wzrostu i osiągnął wartość blisko 11 mld zł w 2025 r.

W latach 2027-2028 oczekiwana jest stabilizacja na poziomie 11-12 mld zł, a następnie stopniowy wzrost do ok. 13 mld zł pod koniec dekady.

Największy potencjał rozwoju mają inwestycje medyczne finansowane częściowo ze środków KPO.

7. Trendy kosztowe

Utrzymuje się ryzyko wzrostu kosztów materiałów budowlanych i usług wykonawczych.

Rosnące wynagrodzenia specjalistów budowlanych potwierdzają długoterminową presję kosztową oraz niedobory kadrowe.

Rekomendacje dla zarządów i inwestorów.

Priorytetowo traktować segment infrastrukturalny, szczególnie kolej, energetykę i projekty publiczne.

Budować kompetencje w obszarach transformacji energetycznej i ESG, które będą generowały największe nakłady inwestycyjne.

Zabezpieczać zasoby kadrowe oraz łańcuch dostaw, ponieważ będą one kluczowym ograniczeniem realizacji kontraktów.

Monitorować projekty CPK/Port Polska oraz inwestycje MON, będące źródłem wieloletniego portfela zamówień.

W mieszkaniówce koncentrować się na projektach w największych aglomeracjach, gdzie popyt pozostanie najbardziej odporny na zmiany demograficzne.

Konkluzja

Perspektywa dla polskiego rynku budowlanego na lata 2026-2033 jest pozytywna, z wyraźnym przesunięciem środka ciężkości z tradycyjnego budownictwa mieszkaniowego w stronę infrastruktury, kolei, energetyki, obronności oraz projektów publicznych. Rekordowe portfele zamówień wykonawców wskazują na silny pipeline inwestycyjny, choć sektor będzie musiał mierzyć się z wyzwaniami demograficznymi, kosztowymi i kadrowymi